没利润宋都退地最深层次的原因，是不赚钱。这实际上是杭州首次集中供地拿地房企的共同焦虑。杭州首批集中供地的57宗地块中，有41宗地块拍至封顶，进入“火拼”自持比例的阶段，其中12宗自持比例超过20%。此前有媒体计算过，在杭州首轮集中出让中，由于“双限”+高自持，挤压了开发商的利润空间，57宗地块中能盈利的寥寥无几。尤其是建发竞得的主城区祥符东商住地块，自持高达38%，扣除商业建面比率和自持比例，可售住宅建面仅在11%左右，已经相当于拿地自己住自己玩了。住宅产品售价是已知答案，自持部分不能出售，说白了就是长期租赁。如何经营，怎么盈利，一直是让开发商头疼的问题。这时候比拼的就是成本控制了。滨江是杭州的老牌房企，以产品品质见长，在市场上享受高端溢价。连戚金兴都说“争取做到1%-2%的利润”，更别提其他本土中小房企了，还有那些对市场不熟悉的外来房企了。宋都退掉的这块位于杭州拱墅区的地，楼面价元/平方米，溢价率29.86%，自持21%。对比元/平方米的商品房限价，利润空间难言可观。如果不退，拿下开发具体有多少盈利？答案可能只有宋都知道。但问题是，7月份中旬，杭州出台了一个新的“限商墅令”。该通知主要针对杭州市场上住宅项目中商铺改建商墅的行为，覆盖杭州十个区。商墅，简而言之就是商铺改建成的有40年产权的别墅。是在限墅令加码，以及住宅限价后，开发商利用商业产品不限价的优势，把他们打磨成高溢价产品，从而提高整盘的货值和利润。这类商墅产品因为拥有小区最好的景观和位置，往往能卖出比商铺更高的价格。同时因为不限购，面向的客群更广，也更有价格提升的空间。虽然官方没有正式出台文件，但已经有开发商的商墅规划更改后重新公示了。比如在杭州首轮集中土拍中拍下了7块的融信。限商墅令出来后，有人发现融信此前公示的萧*储出34号地块住宅项目规划设计方案已经更改了。融信南卧项目的商墅更改前融信南卧项目的商墅更改后独立布置的商墅将被底商取代，意味着房企想以独栋商墅的形式变相拉高货值的“小心思”完全被堵死。在此情况下，宋都一定是算出了项目开发的损失一定是比万多很多，才会选择退地这一“破财消灾”的方式。后遗症二
回款难不赚钱是杭州拍地房企普遍面临的困境，但杭州开发商还存在着回款难的问题。去年，为了谨防出现“万人摇”，*府在批预售证时做了排期，有意让一批红盘同时入市，通过分流来抑制楼市热度过剩。到今年，*府严卡预售证的情况仍旧没有改变。这个*策，导致很多项目明明已经达到预售条件了，预售证却动辄被卡上几个月，开不了盘，回款就有问题。比如滨江，去年销售额是亿，回款约亿，这个数字本来可以更高，但因为有的项目取证目取证困难，到今年才开盘，影响了当年的结算情况。同时杭州的预售证制度，在将高周转的房企往死里逼。本来拿地快速开发，这些房企本来可以在多长时间内回款实现资金的再利用，但现在大环境不好，再加上预售证被卡，现金流吃紧，他们的处境更加岌岌可危。另外就是，今年以来全国各地的银行基本上都掀起了一股“房贷荒”的现象。杭州也不例外，有的银行直接不受理房贷业务，有的虽然受理，但放款期限被大大的延长。这种对银行的管控，导致开发商去化也变得困难了。而那些卖得动的，明明卖了那么多房子，应该有那么多资金，回款却被延迟了。并且这种*策是不可控的，开发商可以发挥的空间也极其有限。后遗症三
合作方违约变频繁基于上述的市场因素，不少开发商想利用合作开发这条路也开始被堵死。杭州很多企业虽然在公开市场单独拿地，但实际上后续都会引入合作方进行合作开发，典型如滨江，基本合作开发项目居多。宋都也是如此。在今年杭州首次集中供地中，宋都共拿了5块地，除了退掉的这块地，其余4宗均已正常进入开发流程，两个临安及一个富阳项目均已进行了项目公示。实际上，退掉的这块地，据知情人士透露，在拿地前，宋都股份也谈好了合作方，但事后合作方违约，造成宋都的处境变得十分尴尬。毕竟拿地前资金都已经安排好，合作方退出，牵一发而动全身。对于宋都而言，自己承担17亿元多的土地额也的确有资金压力，无奈之下只能损失保证金退地。而对于宋都此次的合作方，市场猜测颇多。其中猜测最多的是宝龙，但经过与宝龙核实，宝龙与宋都有合作意向的是临安地块。据说双方拿地前签订了备忘录，但具体合作细则均未谈定，等到地块拿下后，面对如此高的自持比例，宝龙也被“劝退”，双方终止了后续合作。实际上，杭州市场上这种合作方退出的例子在不断增多。杭州是互联网之都，是网红新一线，且杭州人民都爱买房，基于对杭州市场的看好，开发商前赴后继进入布局。越是热点城市，进入门槛越高，不少开发商企图通过合作来介入，但经过杭州楼市的敲打，他们发现：杭州楼市有流量没利润。利润和回款成了所有入杭房企的尴尬。合作之前，这些房企之间其实也签订有“君子协议”，只不过为了保证整体利润，保证能安稳活下去，他们宁愿折面子要里子，损失违约金退出合作。合作方退出后的一系列连锁反应，便造成了站在明面上的房企，如宋都，在拿地之后损失保证金也要退地。结语：总的来说，宋都退地其实只是首轮集中土拍后遗症在杭州爆发，折射的是开发商普遍面临的盈利难题。在这种趋势下，多元化拿地的重要性更加凸显。今后房企通过拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力，将是平滑利润率的一大出口。同时，在招拍挂市场，房企拿地也会更趋于理性，更注重现金流的管控，也更