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年，有一条老街的命运牵动着万广州人民的心，有一条老街的未来关系着近家商户的生计，有一条老街的历史记载着数百万80后与90后的回忆，它的名字叫做“状元坊”。
年9月，广州市*府抛出状元坊92万元招投标方案，拟为状元坊度身打造“焕新”计划，将其塑造为“具有广州文化特征”的标志性区域。此举立即引起了广州市民热议，同时也引发了业界对“老牌商业街如何走出新路子”的再度
状元坊的前世今生
状元坊，广州市人民南路东侧的一条古老内街巷，因宋代状元张镇孙故居于此而得名，至今已有多年历史。这个古老的巷道呈狭长状，全长米，宽约5至7米，最窄处只有2米。自清代康熙年间以来，街内遍布加工金银首饰、戏服、顾绣、绒线绣球的手工艺作坊，并以其技术精巧而享誉国内外。
自20世纪90年代起，状元坊商业已初具雏形——主打廉价的衣服、鞋袜、精品、玩具的商业街。而在年，*府大手笔将状元坊“整容”为集历史文化、旅游观光、休闲购物和特色经营于一体的商贸旅游区，使其成为当时广州首屈一指的青少年潮流基地。
据统计，在全盛时期，状元坊每天客流过万，最旺时单日客流量超过6万人，不到10米宽的窄道里被挤得水泄不通，行人摩肩接踵，因此得名“撞人坊”。而今，二十年过去了，风光一时的状元坊又是何种光景？
从撞人坊”到“无人坊”
上周五，道本商业地产记者走访状元坊发现，昔日状元坊里的“撞人”景象已然不再。和10年前记者初访状元坊相比，状元坊的业态并未改变，仍旧售卖年轻一族的衣裤鞋袜、工艺品、装饰品等，在物价飞涨的时代，仍保持着一贯的廉价路线：15元一件T恤、25元一条牛仔裤、70元一双球鞋，只不过人气不再。就道本商业地产记者所见，逛街的年轻人稀疏，昔日熙熙攘攘的热闹场面已成追忆，大多商户只能“拍苍蝇”。
“一天也没多少生意，还不如早点回家。”80后的档主小桃说，2平方米的档口月租元，卖小饰品、化妆品，以前轻松月赚四五千，现在几乎难以应付铺租，“今天只赚了30块钱，吃两顿快餐都不够，实在不行只能弃租。”
昔日，状元坊一铺难求，如今，一层的商铺随处可见出租、转让的广告张贴，二层的商铺很多已经关张大吉。
昔日，状元坊商铺月租一万五，如今，月租四千都无人问津，“状元坊”最鼎盛的年前后，一间面积2平方米的商铺租金就达1.8万元，如今同样的铺位月租元可能都无人问津。
昔日，状元坊档主日进斗金，如今，有商户表示每天营业额比全盛期减少约三分之二，只能勉强应付铺租。
百年老街为何孤独？
过去，状元坊不仅是本地年轻人的集聚地，更是外地游客的指定旅游景点。
道本商业地产策略中心认为，状元坊成功的原因主要在于：
1、地理位置优越，与著名的上下九步行街相距不过米，容易聚拢人气；
2、定位精准，以学生、刚走向社会的年轻人为主要目标客户。
3、价格低廉，符合目标客户消费力不高的特征。
“读中学的时候，想知道现在最流行什么样的款式？到状元坊逛一圈就知道。最古灵精怪的饰物，最新流行的服饰在这里基本上都可以找到。而且只要你会砍价，又有砍价的耐心，那里的东西可以用不可置信的低价买到。”90后女生May告诉道本商业地产记者。
但如今，状元坊里却难觅广州年轻人的身影，他们都去哪儿了？道本商业地产记者观察发现，广州年轻人已经转战这里：
1、淘宝
随着电商兴起，传统业态受到冲击，状元坊这样的百年商业街也不能幸免。近几年，淘宝、京东等电商崛起，越来越多的消费者加入网购大潮，其中，有超过60%的网购消费者都是18-30岁的年轻人，他们恰好也是状元坊的主要目标客群。
网购群体占比分析
所以，道本商业地产策略中心认为，状元坊风光不再的其中一个原因就是：状元坊的目标客户与电商吸引的客户群体部分重叠，由于网购的选择更多，价格也相对便宜，状元坊也就丧失了价格优势，由盛而衰走向没落。
2、购物中心
对比状元坊的冷清，一些购物中心却始终人头攒动，天河城、正佳广场、动漫星城等购物中心都是大多数广州年轻人的购物选择。
为什么不去状元坊？90后女生May回答道本商业地产记者：“感觉状元坊交通不太方便，没有地铁直达，露天的购物环境又不好，衣服的质量也不行，像正佳、天河城都有很多品牌店，而价格也适中。”
道本商业地产策略中心认为，“时尚+低价”标签造就状元坊当年的盛况。而今，状元坊的价格优势已然不再，购物中心又遍地开花，而状元坊犹像百岁老人，步履蹒跚，渐渐失去了活力。有人会问，这是否是老牌商业街的宿命使然？道本商业地产策略中心认为不是。看看同城的北京路、上下九等老牌商业街，同样经过上百年历史的洗礼，却依然在广州商业占据一席之地。
所以，彻底打败状元坊的不是电商、不是购物中心、更不是自身多年的历史，而是它本身糟糕的购物体验，这才是压死状元坊的最后一根稻草。而这一切都要从年的那场改造说起。
环顾状元坊，巷子两边挤满了大大小小的商场。每个商场又划分为几十个上百个小铺子，铺子的面积都不大，只有两三个平方米，甚至更小。
数百家小铺密集分布在全长不足米的街巷两侧，管理难度不言而喻。卫生状况差、乱摆卖、内门面杂物乱放、路面不畅、占道经营多、消防设施不完善的情况早已司空见惯。
状元坊里集中了数百家小铺
当年，*府大投入地把状元坊的旧屋、街道全面装修，将状元坊“整容”为富有历史特色的商业街，原来的铁皮屋摇身变为金屋，租价一路看涨。其时，状元坊一间实用面积１平方米的租金在１０００－１２００元。坊中一些公认的好位置，更是有价无市，租金甚至比北京路、上下九等步行街一些一流地段的铺租还要稍高。
因此，当时，为了能赚取更高利润的租金，商铺的业主都不约而同地把店铺分割为实用面积２平方米以下，不少还被控制在１平方米以内，将每一寸土地物尽其用。
归根结底，状元坊没落的原因在于，仅仅抓住眼前的利益将所有商铺分割为数百家小铺，未能实现统一管理，在失去价格优势后，当初的“整容”后遗症逐渐显现——管理混乱，难以为人们提供优质的购物环境，导致消费者新的潮流场所吸引或转投网购怀抱。这大概就是状元坊让人唏嘘之余，更值得大家深思的地方。
状元坊的未来，广州人都放在心上
对于80后、90后的广州人来说，状元坊是一个充满青葱记忆的地方，很多人对时尚或者所谓潮流的萌芽，都生于此地。尽管繁华不在，尽管人潮退却，但状元坊依旧是广州的文化名片，广州人最美的回忆之一。
对于状元坊如何走出当前困局，道本商业地产策略中心认为，目前状元坊的商铺需要对经营方向进行调整，实施差异化经营，可增加科技、动漫等方面的元素，吸引目标顾客。此外，商户可与电商结合，在网上扩大宣传，增强与目标群体的互动，让与年轻受众知晓，通过活动把目标客群吸引到街内，保持状元坊一贯的活力。
（来源:道本商业地产）
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