TUhjnbcbe - 2024/10/18 18:59:00
3月20日，融创服务（.HK）发布的年年报显示，该公司收入同比下降9.8%，毛利下降35.6%，净利润从年盈利约13.59亿元变成净亏损约4.62亿元。当年融创服务上市敲钟时刻。资料图片无独有偶，3月13日，金科智慧服务亦发布了预亏公告，预期年归母利润净亏损18亿元至23亿元。与此同时，3月以来，碧桂园服务、绿城服务先后发布的盈利预警，均出现不同程度利润下滑，前者归母利润预期下滑51%-57%，后者预期下滑30%-40%；而佳兆业美好虽预期利润大涨，但收益或减少约30%至35%。（登录南方+客户端房向标——中国上市房企健康监测平台了解更多上市企业信息）物业企业一直被关联房地产公司视为“现金奶牛”。现在奶牛瘦了，举手投足都难掩长期过度为地产关联企业输血留下的种种后遗症。随着宏观经济的改善，物业管理服务行业的“下半场比赛”无疑将更加激烈，如何应对未来的机会和挑战？◎原因商誉和应收账款减值导致营收和利润下滑综合分析显示，导致上述四家物企收入和利润下滑的共性原因是，并购产生的商誉及其他无形资产减值、应收账款及其他应收款减值，其中，来自关联地产企业和疫情的影响是首要因素。在资金链紧张以及融资受限的困难期间，房地产开发商一路都在通过各种“骚操作”让旗下物业公司为其输血。惯用手法包括:一是直接要求物业公司借钱或担保付款，譬如媒体此前曝光，奥园中国与奥园健康、金科股份与金科服务、中国恒大与恒大物业，均有类似关联操作；二是向物企出售股权或物业资产，譬如世茂服务、正荣服务、远洋服务均发过类似收并购的公告；三是拖欠关联业务应付账款，年中报即披露，57家上市物企应收账款同比增长超四成，从当时披露的关联方数据来看，佳兆业美好、融创服务和时代邻里都是被应收账款被拖欠的大户。四是直接抵押或出售物企股权，譬如碧桂园服务、佳兆业美好、雅生活、金科服务、富力物业的股权均被地产母公司出售过。由于受疫情、行业大调整等诸多外部不可控因素影响，再加上关联地产企业看似无节制、不规范的“上下其手”，最近一年来，这头以前一直被房地产业内人士交口称赞的“现金奶牛”，突然让外界发现瘦了——不仅收入和利润在下滑，而且股价和估值也都在同步缩水。以估值为例，根据有关机构统计，年46家港股上市物企，除了当年新挂牌的几家以外，其他总市值已缩水至亿元，仅一年就蒸发了近亿元市值。整个港股物业板块总市值去年平均下调幅度约超过三成，其中民营约40%，国企约19%。市值缩水现象最为严重的有碧桂园服务、正荣服务、领悦服务集团，其中碧桂园服务一家就跌掉了亿元，而截至年3月20日，市值规模较高前几家上市物企当中，华润万象生活为.3亿元（PE39.01），碧桂园服务已跌至.4亿元（PE7.95），万物云.2亿元（PE19.74），中海物业.6亿元（PE26.12），保利物业亿元（PE20.24）。其中，仅华润万象生活一家市值稳中有增。根据公开报道，自年以来，截至年底，成功上市的物业公司有49家，而同期递过表的有65家。年物企IPO步伐明显趋缓，仅金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、万物云6家成功在港股敲钟。目前仍有6家在排队，其中5家多次递表仍未成功。一方面印证当年屡掀上市潮的物业企业风光已不复当年，另一方面也表明年物企上市审批已难上加难。◎行业关联房企控股损害物企品牌和经营独立性中指院此前发布的一份研报显示，在所有上市物企当中，第一大股东持股占比过半的约40家，多为关联房地产企业及其附属企业。房企持股占比独大，在物业经营决策中具有绝对的主导权，无疑将直接损害后者的品牌自主性和独立性。金科服务活动照。来源:金融服务