潘洪其:共有产权房如何避免重蹈经适房覆辙？
住房和城乡建设部总经济师冯俊近日透露,共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、*石6个城市推进。公众对共有产权住房的评价不尽相同,有人充满积极的期待,有人抱以观望的态度;而在试点城市,共有产权房受到购房者追捧,出现供不应求的局面。
共有产权住房与经济适用房、限价房有明显不同,就是居民与*府共同拥有房屋产权,共同分享土地和房屋的增值收益,共同承担土地和房屋贬值带来的风险。共有产权住房实际上是居民与*府合伙买房 ,而由居民独享 房屋使用权,这就大幅降低了居民的购房成本,减轻了居民的住房消费负担,是缓解居民住房难 的有益探索。
尽管在产权性质上与经适房、限价房有所不同,但共有产权住房作为保障性住房的一种新形态,体现了与经适房、限价房等保障房大致相同的治理逻辑--*府通过减免土地出让金、与居民共有产权等*策手段,适度限制房屋价格,帮助中低收入人群实现购房需求,改善住房条件。
为此,需要通过一系列制度设计和*策措施,从三个方面保证保障性住房*策公平实施。一是严把入口 ,严格审查居民的购房资格,核实申请者的住房条件、收入状况和财产状况等,最大限度保证申请购房者确为中低收入人群,防止出现开宝马住经适房 之类荒唐故事。
二是压缩保障房的牟利空间,使购买保障房除满足住房需求外,成为无利可图 之事。这将使得保障房对开宝马 的人失去吸引力,打消他们觊觎保障房从中牟利的念头,也让中低收入购房者安心、踏实使用保障房,使保障房为最需要的人拥有和使用,防止被异化用于其他目的。
第三是疏通出口 ,完善退出机制。有的居民承租或购买保障房时资格没有问题,但后来收入、住房等情况发生了较大变化,超出了保障房覆盖的标准,就应当以适当方式从保障房体系中退出,让其他中低收入者递补 享受保障住房。为此,享受保障房人群的收入、住房等情况应在一定范围内公开,由*府全面掌握他们的动态与变化,并引入群众监督和社会监督机制,防止有的中低收入者开上宝马 后,仍占着保障房的*策福利不放手。
前些年推出经适房、限价房等保障性住房品种时,住建、财*、民*等职能部门和机构在以上三方面做了很大的努力,但造假骗购、暗箱操作、腐败交易等问题仍屡有发生。究其原因,主要缘于工作环节越多,涉及的部门和人员越多,监督管理的成本就越大,出现问题的可能性也就越大。现在,在既有保障性住房格局中推出共有产权住房,仍然要做好严把入口 、压缩牟利空间、疏通出口 工作。从目前北京等6城市试点的情况看,共有产权住房的工作环节有时比经适房、限价房更多,监管成本或许更大,可以预料,共有产权住房*策执行过程中,出现问题的可能性仍然较大。
经适房、限价房等存在的保障房根本问题 ,目前试点并可望全面推广的共有产权住房,恐怕也难以根本解决。通过*府补贴居民(如借鉴医保基金 思路设立房保基金 )、*府购买服务(*府购买商品房作为保障房)等形式,尽可能减少工作环节、有效降低监管成本,减少出现问题滋生腐败的可能性,将是保障性住房*策未来的改革方向。